Il Tirreno

Il condominio in cui abito ha il cortile in comune con altro condominio e gode di servitù di passaggio pedonale e carrabile su quest’ultimo. Dalle planimetrie catastali risulta che il cancello elettronico del passo pedonale e carrabile è posto sul suolo dell’altro condominio, sebbene lo stesso sia allacciato al contatore del mio condominio. Ebbene, a seguito di controllo tecnico, l’impianto del cancello è risultato fuori norma e l’altro condominio si rifiuta di mettere in sicurezza l’impianto del cancello. Il mio condominio ha, perciò, ritenuto di procedere al distacco dell’utenza elettrica anche perché la compagnia assicurativa del fabbricato ci ha comunicato che, solo in tal modo, potrebbe operare la copertura assicurativa in caso di sinistri. Il distacco della fornitura dell’elettricità al cancello automatico è sufficiente ad escludere la responsabilità/corresponsabilità del mio condominio in caso di sinistri?
Loretta R.

La servitù di passaggio attribuisce al proprietario del fondo dominante (il condominio della lettrice del “Tirreno”, nel caso di specie, che per semplicità chiameremo Condominio A) il diritto di passare a piedi e/o con mezzi meccanici sul fondo servente (l’altro condominio, che chiameremo Condominio B). Il nostro codice di rito prevede espressamente che “il proprietario del fondo servente non è tenuto a compiere alcun atto per rendere possibile l’esercizio della servitù da parte del titolare” del fondo dominante (articolo 1030 del codice civile) e che la servitù “deve ritenersi costituita in guisa da soddisfare il bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente” (articolo 1065 del codice civile).

Ne consegue già da subito che il Condominio A non può obbligare il Condominio B ad eseguire opere ed a impiegare risorse economiche per mettere in sicurezza l’impianto elettrico del cancello automatico che consente l’esercizio della servitù da parte del titolare del fondo dominante. Al contrario, il titolare del fondo dominante e del diritto di servitù ha l’obbligo giuridico di custodia, di conservazione e di manutenzione delle opere realizzate per la tutela del proprio diritto. Tant’è vero che, ai sensi dell’articolo 1069 del codice civile, “il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente. Egli deve fare le opere a sue spese” a meno che queste opere non giovino anche al fondo servente: nel qual caso, “le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi”. Ebbene, secondo il nostro codice civile, il diritto di servitù presenta un contenuto di ampia portata, tant’è che la Corte di Cassazione, in più pronunce analoghe, ha chiarito che (i) la regola generale pone a carico del titolare del fondo dominante l’onere di conservazione, custodia e manutenzione delle opere utili alla servitù, così come a carico di quest’ultimo sono poste le spese necessarie all’esercizio della servitù; (ii) la regola speciale, invece, ripartisce le spese di conservazione delle opere utili all’esercizio della servitù tra titolari del fondo dominante e del fondo servente, in proporzione dei rispettivi vantaggi e sempre che le opere giovino anche al fondo servente. Sul punto, di recente, la Corte d’Appello di Genova ha ribadito che “se i titolari di servitù di passaggio sono più di uno, dovrà ritenersi che tutti siano tenuti al diretto e fattivo mantenimento del bene ex articolo 1069 del codice civile, così come non potrà che esservi tenuto il medesimo titolare del fondo servente, che di tale fondo compia l’identico uso effettuato dal titolare del fondo dominante” (Corte Appello Genova, sentenza 5.1.2011).

Dunque, tornando al quesito, il Condominio A non solo non può obbligare il Condominio B ad eseguire le opere o anticipare le spese per la messa in sicurezza del cancello automatico posto a tutela della servitù di passaggio di A, salvo che il medesimo Condominio B non tragga beneficio/vantaggio da tali opere (ad esempio, nel caso in cui il medesimo cancello offra protezione anche in favore del Condominio B), ma non può neanche escludere propri diretti profili di responsabilità in caso di sinistri derivanti dall’omessa custodia, conservazione e manutenzione del cancello automatico posto a tutela della servitù di passaggio, a nulla valendo il mero distacco della corrente elettrica dal motore che regola l’apertura del cancello.

Servizio sportello legale: Il Tirreno si avvale della competente e qualificata collaborazione dello studio legale Depresbìteris-Scura. I professionisti di questo studio rispondono settimanalmente ai quesiti che arriveranno a sportellolegale@iltirreno.it.