Il Tirreno

Buongiorno, sette anni fa ho concesso in locazione il mio piccolo appartamento ad una cara signora. Il vicino mi ha detto da oltre un mese che purtroppo è morta. Adesso mi ritrovo l’immobile pieno di cose sue e non so se ci sono o no degli eredi, cosa succede in questi casi?

Il contratto di locazione è il contratto tipico col quale – ex art. 1571 c.c. – una parte, detta locatore, si obbliga a far godere all’altra parte, ossia al conduttore o locatario, una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo. Ma, la risposta alla nostra domanda non è da cercare nel Codice Civile bensì nella legge 27 Luglio 1978, n. 392 a disciplina delle locazioni di immobili urbani. In particolare, l’art.6 della suddetta legge regola la successione nel contratto disponendo che “in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi”. A seguito della sentenza 7 aprile 1988 della Corte Costituzionale, si aggiunge all’elenco dei successibili in caso di morte del conduttore anche il convivente more uxorio. Per quel che qui ci interessa, è necessario specificare che la Corte di legittimità ha affermato che la convivenza deve essere caratterizzata da stabilità e abitualità tale da generare una comunanza di vita preesistente al decesso e non identificabile come una convivenza transitoria (Cass. Civ. n. 1951/2009). Oltretutto è da considerare che il requisito della convivenza abituale non sussiste quando il preteso successore si sia trasferito a convivere con il conduttore solo ed esclusivamente per fini di assistenza temporanea (Cass. Civ. n. 11328/1990). In base alla disposizione in questione si verifica un’attribuzione a titolo particolare a favore dei soggetti indicati i quali hanno diritto di succedere nel rapporto locatizio a prescindere dalla qualità di eredi del conduttore, purché con lui stabilmente conviventi. L’acquisto del diritto avviene automaticamente alla morte del conduttore con possibilità di rinunciare a succedere nel rapporto locatizio, anche per comportamenti concludenti. Al contrario, l’art. 1614 c.c. postula l’acquisizione della titolarità del rapporto in capo agli eredi a prescindere dal fatto che essi siano abitualmente conviventi. In ogni caso, laddove vi siano eredi non conviventi si fa prevalere l’art. 6 della l.392/1978, in quanto norma speciale, sull’art. 1614 c.c. Di conseguenza, laddove vi siano unicamente eredi non conviventi si ritiene che il rapporto di locazione si sciolga con la morte del conduttore e che qualora questi siano entrati in possesso dell’immobile si configurino come possessori sine titulo e siano perciò obbligati alla restituzione. Ed infatti, la Corte di Cassazione con sentenza n.6965/2001 ha stabilito che l’erede del conduttore non convivente non subentra automaticamente nel contratto di locazione che si estingue di diritto alla morte del conduttore. Pertanto, l’erede che detenga il possesso dell’immobile è obbligato a restituire quest’ultimo e a pagare un’indennità di occupazione per il periodo che intercorre tra il decesso e la riconsegna del bene. Nel caso in cui l’identità dei chiamati all’eredità del conduttore defunto fosse sconosciuta, questi ultimi una volta individuati hanno dieci anni di tempo per scegliere se accettare o rinunciare all’eredità. Ai sensi dell’art. 481 c.c. chiunque abbia interesse può chiedere all’autorità giudiziaria di fissare un termine entro il quale il chiamato deve decidere se accettare o meno. Trascorso suddetto termine senza che il chiamato si sia espresso perde automaticamente il diritto di accettare o rinunciare e in caso di rinuncia non espressa diventa erede. Se nessuno si presenta e nessuno accetta l’eredità, è possibile che l’eredità venga giuridicamente “giacente” o rifiutata, quindi i beni restano senza un titolare. In questo caso, il possessore dell’immobile occupato dai beni del conduttore defunto può rivolgersi al Tribunale per richiedere la nomina di un curatore dell’eredità giacente (art. 528 c.c.) il quale potrà autorizzare lo sgombero dell’immobile.
 

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