Il Tirreno

Buongiorno, dopo tante ricerche io e mia moglie abbiamo trovato una casa da acquistare. Entrambi abbiamo un lavoro a tempo indeterminato e, tolto l’affitto, non avremmo grandi problemi a pagare un mutuo. Così, fiduciosi che lo avremmo ottenuto, abbiamo firmato il compromesso e dato una caparra di diecimila euro. Fra un mese scade il termine per la vendita definitiva ma, ad oggi, dopo quasi cinque mesi dalla presentazione della domanda, la banca non ci ha fatto sapere nulla della nostra richiesta del mutuo. Nel frattempo il venditore ci ha fatto sapere che c’è un’altra famiglia che vuole comprare quella stessa abitazione. C’è un modo per imporre all’istituto bancario di risponderci?
Emanuele da Firenze

Comprare la casa familiare può essere fonte di tanto stress e, per tante persone, rappresenta l’acquisto più importante della vita. Quando si richiede il finanziamento presso un istituto bancario per l’acquisto, è fondamentale leggere attentamente la documentazione fornita all’avvio della pratica. Uno dei problemi più frequenti, infatti, oltre alla scarsa trasparenza sui costi di gestione, riguarda proprio la durata dell’istruttoria che dovrebbe portare alla cosiddetta predelibera, ossia un’analisi preliminare sulla sostenibilità della rata del mutuo da parte del richiedente. Questo calcolo, basato sul rapporto tra reddito e importo della rata, è relativamente semplice, ma in alcuni casi può richiedere tempi più lunghi del previsto, superando i termini stabiliti nel compromesso e rischiando di causare la perdita della caparra.

Per evitare questo problema, è consigliabile negoziare un termine adeguatamente lungo nella proposta d’acquisto, tenendo conto delle reali tempistiche bancarie. Sebbene le banche dichiarino generalmente tempi di istruttoria brevi (circa 20-30 giorni), nella pratica possono verificarsi ritardi dovuti a richieste di documentazione aggiuntiva o a inefficienze nella gestione della pratica. Se l’istruttoria si protrae oltre il previsto, è consigliabile allora richiedere una proroga scritta al venditore per evitare la decadenza della proposta e la perdita della caparra.

Nel caso in cui la banca ritardi eccessivamente senza fornire spiegazioni chiare, il cliente può inviare un reclamo formale, chiedendo motivazioni e sollecitando l’adempimento. Se entro 60 giorni non riceve risposta, ha diritto a presentare un ricorso all’Arbitro Bancario Finanziario (il cosiddetto Abf) e, in ultima istanza, può rivolgersi all’autorità giudiziaria. In quanto operatore professionale, la banca ha l’obbligo di fornire informazioni veritiere e trasparenti, comprese quelle relative ai tempi necessari per la concessione del mutuo.

Un comportamento scorretto può configurarsi nei casi di promesse ingannevoli sulla rapidità della concessione del mutuo o di richieste documentali superflue volte solo a ritardare la pratica. Questa condotta può costituire mala gestio, ossia una cattiva gestione del credito, con possibile responsabilità precontrattuale della banca ai sensi degli art. 1337 e 1176 del Codice civile. Inoltre, simili pratiche possono essere considerate scorrette secondo il Codice del Consumo, la Legge Bancaria e il Codice di Condotta Europeo per i mutui casa.

Se il cliente subisce un danno concreto a causa della cattiva gestione della pratica bancaria – come ad esempio la perdita della caparra o la necessità di acquistare l’immobile a condizioni peggiori – può richiedere il risarcimento, dimostrando che il ritardo è stato causato da colpa grave della banca. Tuttavia, tale risarcimento non è automatico e richiede una prova chiara del danno subìto e della responsabilità dell’istituto di credito.

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