Il Tirreno

VIAREGGIO. La rivoluzione edilizia promessa dal superbonus non c’è stata, anzi: a Viareggio e in Versilia gran parte degli immobili sono rimasti com’erano, e cioè quasi sempre da ristrutturare in parte o del tutto. Per non dire da abbattere completamente. Eppure, dopo un iniziale raffreddamento, i prezzi sono tornati a salire. Anche per le case considerate non in buone condizioni.

«Il fatto è che per ogni potenziale venditore ci sono nove acquirenti – spiega Daniela Paoli, titolare dell’agenzia immobiliare Toscana – Le case in vendita sono poche, se rapportate al numero di richieste». È la legge del mercato, sembrano dire gli esperti del settore: chi possiede un bene ricercato, e raro, fa il prezzo. A prescindere dal valore intrinseco del bene stesso. «In effetti si può discutere sul rapporto qualità-prezzo delle abitazioni che si trovano in offerta – prosegue Daniela Paoli – ma bisogna anche tener conto di un aspetto: il modo in cui è cresciuta Viareggio negli anni Sessanta e Settanta del secolo scorso. La quasi totalità delle case, in centro e non solo, risale a quel periodo. È difficile pensare di modificare in poco tempo un tessuto edilizio fatto in questo modo». Anche perché non conviene molto ai diretti interessati: per molti proprietari ristrutturare significa perdere del denaro sonante. Ci sono immobili avuti in eredità che rappresentano un incasso quasi sicuro, di fatto senza spese aggiuntive (escludendo quelle sostenute per la tassazione): mettersi a fare lavori di rifacimento, coi tempi e i costi che corrono, è uno svantaggio per chi pensa di poter massimizzare l’utile a breve. Dal punto di vista del compratore, è chiaro che per una famiglia più avanti con l’età, che cerca un appoggio mare o fa una scelta di vita trasferendosi dal Nord o dalla Toscana centrale, il problema si pone relativamente; ma i più giovani sono costretti a dover fare i conti con gli investimenti legati alle ristrutturazioni, che spesso rendono la compravendita poco sostenibile. Se non del tutto proibitiva.

«Sono considerazioni che ci stanno – replica Carlo Alberto Tofanelli, titolare dell’agenzia omonima – Però bisogna anche essere realisti e rendersi conto di cosa offre il mercato. Se tutti i prezzi sono livellati verso l’alto, significa che le quotazioni sono queste. E che il mercato propone questo tipo di oggetti. Certamente gli immobili disponibili sono sempre meno, e ciò comporta una rapidità nella compravendita anche in situazioni che sembrerebbero ostiche, almeno dal punto di vista della possibile conclusione positiva dell’affare. Secondo me i tassi d’interesse bassi di questo periodo mettono il nostro settore nelle condizioni giuste per poter lavorare bene». Dando un’occhiata ai listini, Torre del Lago è la zona dove le pretese economiche sembrano meno elevate: «Ma bisogna stare attenti a non confondere le cose – replica Tofanelli, che proprio a Torre del Lago fa base – Il paese è molto apprezzato per la sua natura di comunità ancora “viva”, con servizi e progetti futuri di riqualificazione e rilancio. Non sempre i prezzi sono così livellati verso il basso, e poi bisogna stare attenti alle metrature che possono essere diverse rispetto ai quartieri di Viareggio». Passando a Massarosa e Camaiore, la speranza di trovare soluzioni molto più economiche sembra infrangersi rapidamente: l’effetto di risalita dei prezzi su Viareggio coinvolge anche i Comuni più vicini. «A Massarosa e nel Camaiorese c’è una tipologia di abitazione che piace, meno “cittadina” – dice Paoli – È richiesta soprattutto da chi lascia la casa in contesti urbani caotici e affollati, e vuole vivere in Versilia: più vicini al mare, ma non nel caos».

Secondo Marco Maggi, titolare dell’agenzia Punto casa che lavora nella zona della Versilia nord, «i prezzi sono risaliti, anche se non in maniera clamorosa. Sicuramente la questione delle ristrutturazioni sempre più care pesa sulle scelte che vanno a fare sia i venditori che i potenziali acquirenti. Come agenzia Punto casa abbiamo deciso di proporre un capitolato sui lavori da fare, al fianco del prezzo di vendita: in questo modo il potenziale acquirente può farsi un’idea il più possibile attinente alla realtà di quanto gli verrà a costare l’investimento finale». Certo, l’operazione rimane complicata perché tempi e costi restano un’incognita. Alla fine della fiera, i vantaggi delle ristrutturazioni li godrà solo chi ha possibilità economiche importanti, «come a Forte dei Marmi – conclude Maggi – dove sono state realizzate le vere case green».

© RIPRODUZIONE RISERVATA