Il Tirreno

Sono a conoscenza del fatto che quando il locatore ottiene la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore e rinviene danni all’immobile, può ottenere il risarcimento dei danni subiti e il pagamento dei canoni per quelle mensilità di mancata locazione dell’immobile e occorrenti al ripristino dell’appartamento. Tuttavia mi chiedo: la riconsegna delle chiavi deve avvenire contestualmente al sopralluogo per il rilascio dell’immobile e alla presenza di entrambe le parti (locatore e conduttore) o può l’inquilino consegnare l’appartamento mediante invio delle chiavi e, successivamente, consentire l’accesso del locatore all’appartamento per la verifica dello stato dei luoghi?
Carla A.

In materia di locazione di immobili ad uso abitativo, in un altro articolo pubblicato su questo quotidiano (“quando il conduttore è responsabile dei danni all’immobile locato”, del 16 dicembre 2024) si è già parlato sia dell’art. 1587 c.c., ai sensi del quale “il conduttore deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato dal contratto o per l’uso che può altrimenti desumersi dalle circostanze”, sia dell’art. 1590 c.c. ai sensi del quale “il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”.

Dunque, è pacifico che il conduttore risponde della perdita o del deterioramento del bene avvenuti nel corso della locazione, salvo che provi l’assenza di propria responsabilità per causa a lui non imputabile. C’è da chiarire ora in quale momento e come viene accertato lo stato buono o deteriorato del bene.

Non c’è dubbio che il verbale di consegna dell’immobile, che descrive lo stato dello stesso e quanto in esso si trova al momento dell’immissione nel possesso del conduttore, riveste particolare importanza nel valutare – trascorsi i mesi o gli anni – il “buono stato di manutenzione” in cui l’immobile si trova al momento della riconsegna dal conduttore al locatore. Il verbale di consegna, infatti, assume rilievo a livello probatorio al termine del rapporto locatizio, sia nella valutazione dello stato del bene al momento della sua riconsegna, sia al fine di esonerare il locatore da responsabilità per la mancata diligenza del conduttore nell’uso della cosa locata.

Ne consegue che, con riferimento all’accertamento dello stato dell’immobile locato, in presenza di un verbale di consegna, sarà agevole operare il raffronto tra il bene riconsegnato a seguito del normale deterioramento per uso e la “descrizione che ne sia stata fatta dalle parti” al momento dell’immissione in possesso del conduttore. D’altra parte, in mancanza di un verbale di consegna, sarà onere del conduttore dimostrare che lo stato della cosa locata è mutato o deteriorato per fatti a lui non imputabili, posto che – come dice la norma sopra citata – “si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”.

Quanto, invece, al momento e alle modalità dell’accertamento, è evidente che nelle ipotesi più idilliache basterà la contestuale presenza di conduttore e locatore al momento del sopralluogo dell’immobile e la redazione di un verbale di riconsegna che dia atto dello stato del bene al momento della restituzione delle chiavi al locatore.

Tuttavia, non è isolato il caso di mancanza di un verbale di riconsegna sottoscritto dalle parti ovvero di mancanza di sopralluogo congiunto al momento della restituzione delle chiavi. In tali casi, entrambe le parti assumono il rischio e l’onere della prova che consiste per il conduttore, nella dimostrazione del buono stato di manutenzione del bene al termine della locazione, salvo il normale deterioramento d’uso; per il locatore, la prova che il deterioramento eccede il normale uso del bene e che è imputabile alla mancata diligenza del conduttore.

Servizio sportello legale: Il Tirreno si avvale della competente e qualificata collaborazione dello studio legale Depresbìteris-Scura. I professionisti di questo studio rispondono settimanalmente ai quesiti che arriveranno a sportellolegale@iltirreno.it.