Il Tirreno

Cara redazione, sono Federica. Vi scrivo per un problema sorto all’interno del condominio dove abito. Il mio appartamento è sito all’ultimo piano di questo condominio e dove si erge una mansarda sempre di mia proprietà. Un amico architetto mi ha consigliato di trasformare il mio balconcino in una terrazza a tasca. Presa dall’euforia di questa fantastica idea, decidevo di realizzarla senza pensarci due volte. Subito dopo l’inizio dei lavori, alcuni dei condomini si lamentavano dei lavori dicendo che non erano stati autorizzati dall’assemblea condominiale. Dunque, adesso vogliono impedirmi di finire i lavori. Secondo me è un assurdità perché sono stati pagati tutti da me… Possono farlo?
Complimenti per la rubrica

L’art. 1100 del Codice civile individua nella disciplina sulla comunione il pilastro principale delle norme sul condominio. Il condominio, infatti, altro non è se non la forma più complessa della comunione, disciplinato dal nostro codice civile dall’art. 1117 al 1139. Per definizione, il condominio rappresenta una comunione forzosa composta da più proprietà. In particolare, l’art. 1117 c.c. dispone che: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”. Ne consegue che le innovazioni apportate a una delle aree comuni dell’edificio devono essere qualificate ai sensi dell’art. 1120, comma 1, c.c. come modifiche dirette al miglioramento, a un uso più comodo o a un maggior rendimento del bene comune, e devono essere preventivamente approvate dell’assemblea condominiale con la maggioranza indicata all’interno dell’art. 1136 c.c. Altra norma concorrente nella soluzione del caso di specie è quella richiamata dall’art. 1102 c.c., rubricato “Uso della cosa comune”, il quale dispone che: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.

Il nostro ordinamento, quindi, ha tracciato un netto confine tra innovazioni (art. 1120 c.c.) e modificazioni della cosa comune (art. 1102 c.c.), poiché in quest’ultimo caso non è prevista alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale. A chiarire ulteriormente la distinzione è intervenuta la Corte di Cassazione, affermando che “le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo che soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde rientrano nelle facoltà riconosciute al condomino, nei limiti indicati dallo stesso art. 1102 c.c., per ottenere una migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; sotto il profilo soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece manca nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte” (Cass. civ., sez. VI, 13 dicembre 2022, n. 36389).

Alla luce di queste considerazioni, si può affermare che non esiste una norma che impedisca a priori ad un condomino di modificare il suo balcone in una terrazza a tasca. Pertanto, in assenza di un regolamento condominiale che lo vieti esplicitamente o di una precedente deliberazione dell’assemblea che imponga il consenso degli altri condomini, l’intervento può essere realizzato senza le maggioranze previste dal Codice civile.

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