Il Tirreno

Sono proprietario di un appartamento all’ultimo piano di un condominio con una soffitta di mia proprietà che si estende per l’intero piano. Io la vorrei trasformare in un ambiente dove poterci abitare, ma un condomino ha detto che dovrei pagare l’indennità prevista nel caso di sopraelevazione, ma io non devo mica fare un piano in più...
G.F. da Livorno

L’articolo 1127 del Codice Civile riconosce al proprietario dell’ultimo piano di un edificio il diritto di sopraelevare, costruire nuovi piani o realizzare manufatti sfruttando il proprio diritto di superficie, senza necessità del consenso degli altri condomini, diversamente da quanto previsto per le innovazioni dall’articolo 1120 dello stesso Codice Civile. Sebbene la norma sia riferita al condominio, è applicabile anche in contesti di comunione più ristretti, come nel caso di una bifamiliare a piani sovrapposti. Questo diritto è strettamente connesso alla proprietà dell’appartamento dell’ultimo piano ed è considerato imprescrittibile, in quanto gli altri condomini sono comproprietari solo della copertura dell’edificio.

Tuttavia, il diritto di sopraelevazione può essere limitato da diverse condizioni. Tra queste, le eventuali disposizioni contenute nel titolo di acquisto o nel regolamento condominiale, il rispetto della stabilità e solidità dell’edificio, l’assenza di danni all’estetica architettonica dell’edificio e la tutela della luce e dell’aria per i piani sottostanti. Mentre l’opposizione per motivi di staticità non è soggetta a prescrizione, le eccezioni relative al decoro architettonico e alla sottrazione di luce o aria si prescrivono entro vent’anni dall’ultimazione dei lavori. La sopraelevazione, nei casi consentiti, deve rispettare le normative edilizie e le autorizzazioni amministrative vigenti, come la licenza edilizia o gli eventuali vincoli relativi alla creazione di posti auto per le nuove unità abitative, nonché le norme tecniche e antisismiche. L’articolo 1127 del Codice Civile prevede inoltre che il proprietario che eserciti il diritto di sopraelevazione sia tenuto a indennizzare gli altri condomini in proporzione al valore millesimale, per il maggiore valore acquisito dall’edificio, escludendo la quota di sua spettanza. Qualora fosse presente un lastrico solare comune, il proprietario dovrà provvedere alla sua ricostruzione. Anche l’utilizzo del lastrico solare di proprietà esclusiva per opere di sopraelevazione è soggetto alle stesse regole. La giurisprudenza ha più volte ribadito che qualsiasi opera che trasformi un locale soffitta di proprietà esclusiva in abitazione, conferendogli caratteristiche di unità abitativa autonoma e incrementando il valore dell’edificio, configura una sopraelevazione anche in assenza di un effettivo aumento dell’altezza dell’immobile. Tale intervento, se consentito, genera l’obbligo di corresponsione dell’indennità a favore degli altri condomini, proporzionalmente al maggiore valore acquisito dall’immobile, salvo il rispetto del termine decennale previsto per l’esercizio di tale diritto. La Corte di Cassazione, con sentenze rilevanti, ha specificato che il diritto all’indennizzo non può essere eluso nemmeno in caso di minima trasformazione dello spazio sopraelevato, come chiarito in tema di mutamenti dell’uso del lastrico solare o del sottotetto che comportino un aumento del valore dell’immobile. Anche in contesti di controversie condominiali, il rispetto delle condizioni strutturali e normative rimane un punto centrale per la legittimità dell’intervento.

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