Il Tirreno

In vista del mio matrimonio, insieme alla mia compagna, decidevamo di acquistare un immobile a Pisa. Pertanto, grazie ad un’agenzia immobiliare, trovavamo l’appartamento al costo complessivo di 150.000 euro e firmavamo la proposta irrevocabile d’acquisto con i proprietari. Contenti di ciò, spendevamo i nostri ultimi risparmi e pagavamo la somma di 10.000 euro alla firma della proposta che i proprietari stessi accettavano. Sennonché, dopo qualche tempo i proprietari si rifiutavano di venderci l’immobile venendo meno agli accordi. Con l’umore sotto i piedi chiedevamo la restituzione dei soldi versati ma i proprietari si rifiutano di restituirci i 10.000 euro spesi per la caparra. Siamo disperati!!!
Francesco F.

Nelle compravendite immobiliari il rischio di incrociare ostacoli inattesi è molto alto. Un elemento chiave che tutela sia l'acquirente che il venditore è la corretta gestione della caparra confirmatoria, ovvero di quella somma di denaro versata dal promissario acquirente al promittente venditore al momento della sottoscrizione della proposta irrevocabile d’acquisto. L’importo menzionato ha una funzione di garanzia per entrambe le parti coinvolte nel contratto di compravendita immobiliare. Dal punto di vista dell’alienante, serve come protezione nel caso in cui l’acquirente decida di non procedere con l'acquisto: in tale circostanza, infatti, il venditore ha il diritto di trattenere la caparra. D'altra parte, il nostro ordinamento giuridico prevede tutele anche per l'acquirente. Se la vendita fallisce per inadempimento del venditore, quest’ultimo deve restituire all'acquirente il doppio dell'importo ricevuto. Questo crea un forte incentivo per l’alienante a rispettare gli accordi presi, garantendo così una maggiore equità nel rapporto contrattuale.

In sostanza, la parte adempiente ha due opzioni per tutelarsi: trattenere o richiedere il doppio della caparra per ottenere una risoluzione automatica del contratto per inadempimento, oppure intraprendere un'azione legale per ottenere una dichiarazione giudiziale della risoluzione del contratto per inadempimento e una conseguente determinazione del risarcimento, il cui valore potrebbe essere ben superiore all'importo della caparra.

La caparra confirmatoria, dunque, non solo protegge le parti coinvolte nel caso di inadempimento, ma facilita anche una soluzione rapida e definita ai conflitti contrattuali. La sua importanza è amplificata in un mercato immobiliare complesso, dove la fiducia reciproca e la certezza degli accordi sono fondamentali. Pertanto, una sua corretta gestione è essenziale per assicurare il buon esito delle transazioni immobiliari e la serenità di tutti gli attori coinvolti.

Tanto premesso, è evidente che in caso di mancato perfezionamento della compravendita il promittente venditore gode dell’innegabile vantaggio di detenere già la somma posta a garanzia: egli non dovrà quindi attivarsi per ottenere giustizia ma gli basterà trattenere la somma versata dal promissario acquirente. Quest’ultimo, invece, se il venditore non restituisce spontaneamente il doppio della caparra, sarà costretto a ricorrere alla giustizia ordinaria. In conclusione, sebbene la caparra confirmatoria sia un potente strumento di garanzia e autotutela, è necessario tenere presente che essa non sostituisce una buona negoziazione e un solido contratto preliminare che preveda tutte le condizioni della compravendita, incluse le modalità di pagamento, i termini di consegna e le eventuali clausole risolutive. Solo attraverso un approccio accurato e professionale alla contrattazione immobiliare è possibile assicurare una transazione serena e priva di sorprese.

Servizio sportello legale: Il Tirreno si avvale della competente e qualificata collaborazione dello studio legale Depresbìteris-Scura. I professionisti di questo studio rispondono settimanalmente ai quesiti che arriveranno a sportellolegale@iltirreno.it.