Il Tirreno

Una delle principali cause della carenza di immobili sul mercato, tanto in affitto quanto in vendita, è, come ormai conclamato, il proliferare delle locazioni brevi: affitti di breve durata (solitamente ad uso turistico) che godono di una tassazione piuttosto favorevole. Proprio queste forme di affitto sono l’oggetto della guida appena rilasciata dall’Agenzia delle Entrate, nella quale vengono spiegate le caratteristiche e le modalità con la quale vengono realizzate. Andiamo dunque a riepilogarle.

Cosa sono gli affitti brevi

Le locazioni brevi sono quei contratti di locazione ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni che vengono stipulati tra persone fisiche all’infuori dell’attività d’impresa. Questo vuol dire, in primo luogo, che gli immobili affittati devono appartenere alla classe catastale da A1 ad A11, ad eccezione della classe A10 (uffici e studi privati) , e relative pertinenze. Inoltre, qualora il locatore stipulasse più contratti con lo stesso conduttore, il limite di 30 giorni si applica ad ogni singolo contratto. Bisogna poi tenere in considerazione che la disciplina sulle locazioni brevi si applica nei casi in cui il locatore sia il proprietario, il comodatario o un sublocatore dell’immobile, e anche se la stipula del contratto avviene per mezzo di un intermediario. In quest’ultimo caso, però, sono però previsti adempimenti specifici per tali soggetti.

Tassazione: come funziona

Infine bisogna ricordare anche che il divieto di concludere il contratto nell’ambito dell’esercizio dell’attività d’impresa è valido tanto per il locatore quanto per il locatario, che non può quindi stipulare una locazione breve, come spiega la guida dell’AdE, nemmeno per un affitto ad uso di foresteria per i propri dipendenti. A livello di tassazione, la disciplina per le locazioni brevi si applica anche se nell’affitto sono inclusi servizi aggiuntivi, come ad esempio la fornitura di biancheria e del wi-fi o la pulizia dei locali. Non vi rientrano invece quei casi in cui, oltre all’immobile, vengono fornite prestazioni aggiuntive, come possono essere il servizio di colazione o la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti. Il regime delle locazioni brevi si può applicare anche alle sublocazioni, ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi e ai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione.

Quale regime fiscale

In base a quanto stabilito dal decreto legge 50/2017, è possibile optare per il regime fiscale della “cedolare secca” per i redditi provenienti dai contratti delle locazioni brevi (anche comprendenti servizi accessori) , delle sublocazioni e di concessione in godimento oneroso dell’immobile da parte del comodatario.

La scelta viene effettuata in sede di dichiarazione dei redditi, e la si può fare separatamente per ciascun contratto stipulato, applicando dunque la cedolare secca ad un contratto e la disciplina ordinaria ad un altro. Tuttavia, se si affittano singole porzioni di una stessa unità abitativa per periodi coincidenti, anche solo parzialmente, allora la scelta effettuata per il primo contratto viene applicata anche agli altri.

Se invece il contratto viene registrato, l’opzione può essere esercitata in sede di registrazione. È però importante ricordare che, dal 2021, con l’entrata in vigore della legge 178/2020, questo regime fiscale può essere scelto solo se, nel corso di un anno, si destinano alle locazioni brevi un massimo di quattro appartamenti. Oltre tale soglia, l’attività si considera svolta in forma imprenditoriale, da chiunque venga esercitata. l