Il Tirreno

PRATO. Il reddito medio cala e i prezzi delle case aumentano. Risultato: per i pratesi è sempre più difficile comprarle o affittarle. Lo dice uno studio di Euroansa per conto di Mediatori Group che combina i dati di Immobiliare.it e Istat.

Nell’ultimo triennio, il Ral (reddito annuo lordo) dei pratesi è calato e l’indice di “affordability” (il grado di accessibilità all’acquisto di un’abitazione residenziale da parte di una famiglia media) è al di sotto della soglia limite. Al tempo stesso i prezzi medi degli immobili hanno registrato un aumento generalizzato del 3,5% nell’ultimo triennio, con i prezzi di vendita passati da 2.020 euro al m² nel 2021 a 2.093 nel 2024, e gli affitti da 10 euro al m² a 11,20. Guardando in chiave provinciale Poggio a Caiano il comune con la valutazione media più alta (2.588/m² per la vendita e 11,52/m² affitti) mentre all’estremo opposto c’è Cantagallo. Focalizzandoci invece sul capoluogo, Castellina e Carteano mantengono i prezzi più elevati, mentre Galciana e Sant’Ippolito, sembrano garantire prezzi più contenuti.

Cala il reddito annuo

Dalle indagini di Euroansa il mercato del lavoro nella provincia di Prato mostra un andamento al ribasso della Ral media dallo scoppio della pandemia, riflettendo un cambiamento economico e salariale. Nel 2021, il reddito annuo lordo medio era di 26.258 euro, per scendere nel 2022 a 24.292 e a 22.034 lo scorso, per arrivare ai 21.272 euro di quest’anno. Nella provincia di Prato, l’Indice di Affordability (IA) calcolato per un mutuo al 100% su un immobile di 100 m², basato sui tassi di interesse e i prezzi attuali è pari a 2,19 (che scende a 2,15 nel capoluogo). Un valore inferiore a quel 3 che rappresenta la soglia di sicurezza, suggerendo come i nuclei familiari potrebbero trovare difficoltà nell’accedere ad un mutuo con queste condizioni. Si tratta comunque di un aspetto riscontrato in tutta la Regione (se non in tutta Italia). Nonostante questi dati, una stima suggerisce che una famiglia media nella provincia di Prato potrebbe affrontare un mutuo in modo più sostenibile se optasse per una copertura del 70% del valore dell’immobile. Questo ridurrebbe notevolmente il carico finanziario, migliorando la capacità di sostenere il mutuo e avvicinando l’indice di affordability a livelli accettabili per garantire un equilibrio finanziario familiare.

L’andamento del mercato

Il mercato immobiliare della provincia di Prato ha visto un andamento stabile e positivo negli ultimi anni. Nel 2021, i prezzi di vendita si attestavano a 2.020/m², mentre gli affitti erano a € 10/m². Nel 2022, si è registrato un leggero aumento, con i prezzi di vendita che hanno raggiunto 2.062/m² e gli affitti 10,13/m². Nel 2023, il mercato ha continuato a crescere, con un prezzo medio di vendita di 2.096/m² e un incremento degli affitti a 10,91/m². Tuttavia, nel 2024, c’è stata una lieve flessione, con i prezzi di vendita scesi a 2.086/m² e gli affitti a 10,82/m².

I prezzi nelle zone

Il mercato immobiliare del comune di Prato può essere suddiviso in tre categorie principali: “Zone Esclusive”, “Zone Comfort” e “Zone Accessibili”, in base ai prezzi di vendita e affitto delle diverse aree.

Le Zone Esclusive rappresentano le aree più costose della città. Tra queste, spiccano Castellina e Carteano, dove i prezzi di vendita raggiungono 2.669/m², accompagnati da affitti medi di € 7,71/m². Anche zone come Tavola, Le Fontanelle, Paperino e Castelnuovo, con prezzi di vendita di 2.370/m² e affitti che arrivano mediamente € 14,05/m², fanno parte di questa categoria. Il centro di Prato, con prezzi di vendita pari a 2.221/m² e affitti di 12,76/m², è un’altra zona che rientra tra le più prestigiose, caratterizzata da una forte domanda per l’acquisto e per l’affitto.

Si considerano Zone Comfort quelle che offrono un buon compromesso tra qualità della vita e accessibilità economica. Aree come San Giusto, Vergaio e Tobbiana presentano prezzi di vendita di 2.180/m² e affitti di 10,13/m², mentre Maliseti, Narnali e Viaccia registrano prezzi di 2.176/m² e affitti di € 11,73/m². Queste zone rappresentano un’opzione interessante per chi cerca una soluzione abitativa di medio-alto livello senza spingersi ai prezzi delle zone più esclusive. Anche Cafaggio, Grignano e Le Badie, con vendite di 2.154/m² e affitti di € 12,62/m², rientrano in questa categoria.

Le Zone Accessibili includono aree con prezzi più bassi, ma che mantengono una buona qualità abitativa. Tra queste troviamo Galciana e Sant’Ippolito, dove i prezzi di vendita si attestano a 1.993/m² e gli affitti a € 9,36/m², così come Chiesanuova, Sacrocuore e Piazza del Mercato Nuovo, con prezzi di vendita di 1.984/m² e affitti di 10, 26/m².