Il Tirreno

Ho scoperto che nel mio condominio devono essere fatti dei lavori di manutenzione, ma non capisco bene chi decide, come vengono approvati e chi deve pagarli. L’amministratore può agire da solo o serve un’assemblea? Mi hanno detto che dovrei anticipare una bella somma, me se pago e i lavori non vengono fatti cosa succede?
Claudio Z.

Il quesito posto dal lettore de “Il Tirreno” consente una carrellata molto generale sulle norme che regolano la cura del bene comune in caso di condominio. La manutenzione condominiale segue regole precise stabilite dal Codice civile e dal regolamento condominiale, con l’obiettivo di garantire la sicurezza, la funzionalità e il decoro dell’edificio. Quando si rende necessario effettuare lavori condominiali, è fondamentale distinguere tra quelli di manutenzione ordinaria e quelli di manutenzione straordinaria, considerando anche se questi ultimi abbiano carattere di urgenza. I lavori di ordinaria manutenzione sono indispensabili per mantenere in buono stato l’edificio e garantirne il corretto funzionamento. Tra questi rientrano la messa a norma della caldaia, il rifacimento di intonaci, le impermeabilizzazioni, la manutenzione dei serramenti e altre piccole riparazioni. Questi interventi sono disposti direttamente dall’amministratore, il quale ha il compito di garantire il buon funzionamento dell’edificio nel rispetto delle normative, senza necessità di delibera assembleare preventiva.

Quando invece si tratta di lavori che riguardano direttamente la struttura dell’edificio, come il rifacimento del tetto o dei solai, il rifacimento dei terrazzi, la tinteggiatura delle facciate o l’installazione di ascensori, è necessaria una preventiva assemblea condominiale, da convocare in via ordinaria o straordinaria a seconda dell’urgenza degli interventi. L’assemblea deve essere convocata con almeno cinque giorni di preavviso e può essere indetta dall’amministratore o da almeno due condomini che ne facciano richiesta. Se il condominio non ha un amministratore, ogni condomino può convocarla autonomamente.

L’assemblea è competente per tutte le delibere relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria e deve riunirsi almeno una volta all’anno per l’approvazione del bilancio, oltre che ogni volta che sia necessario deliberare su interventi specifici. Le decisioni sono prese secondo le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice civile. In particolare, per le delibere relative alla nomina e revoca dell’amministratore, alle liti attive o passive e ai lavori straordinari, è richiesto il voto favorevole di condomini che rappresentino almeno metà del valore dell’edificio con la maggioranza degli intervenuti.

Per gli interventi di manutenzione straordinaria, il verbale assembleare deve includere la nomina del direttore dei lavori con il relativo compenso, nonché la copia dei vari preventivi sottoposti all’esame dell’assemblea. Inoltre, secondo l’articolo 1135 comma 4 c.c., la delibera deve prevedere la costituzione di un fondo speciale pari all’importo complessivo dei lavori, pena la nullità della stessa, in modo da consentire il pagamento graduale degli interventi.

L’amministratore, in casi documentati di particolare urgenza, può disporre lavori straordinari senza la preventiva approvazione dell’assemblea, ma dovrà riferirne alla prima assemblea utile per ottenerne la ratifica. Una volta deliberati, i lavori devono essere eseguiti nei tempi previsti dal preventivo e dalla delibera, sotto la supervisione dell’amministratore, il quale è incaricato dell’esecuzione delle decisioni assembleari in base all’articolo 1130 c.c. Se i lavori non vengono eseguiti, la delibera resta valida ma sarà necessaria una nuova delibera per annullarne le disposizioni e disporre l’eventuale restituzione dei fondi già versati dai condomini. In caso di mancata esecuzione per negligenza dell’amministratore, i condomini possono intraprendere un’azione di responsabilità nei suoi confronti.

Servizio sportello legale: Il Tirreno si avvale della competente e qualificata collaborazione dello studio legale Depresbìteris-Scura. I professionisti di questo studio rispondono settimanalmente ai quesiti che arriveranno a sportellolegale@iltirreno.it.