Il Tirreno

Cara redazione, la mia è una vicenda complessa che provo a riassumere. Ho fatto un compromesso per comprare una casa dove si prevedeva di fare il contratto definitivo entro un anno. Siccome avevo fretta, mi metto d’accordo con il proprietario di entrare subito in casa ma ha voluto inserire una penale di 20.000 euro nel caso in cui uno di noi si fosse tirato indietro. Durante la mia permanenza però mi accorgo immediatamente della presenza di muffa, infiltrazioni in ogni dove e in più scopro che i vicini sono super rumorosi a tutte le ore del giorno e della notte. Io non potevo vivere in quelle condizioni e pertanto decido di tirarmi indietro dall’acquisto dell’immobile e di non pagare il venditore perché mi sentivo truffato. Il venditore dopo qualche mese che mi sono ritrasferito pretende il pagamento della penale oltre un’indennità per i mesi di occupazione. Capisco che mi chiede la penale, anche se bisognerebbe capire se l’immobile poteva essere venduto in quelle condizioni, ma proprio non capisco anche il pagamento dell’affitto. Come funziona?
Federico

Spesso l’acquisto di un immobile è preceduto da un contratto preliminare, comunemente definito anche compromesso. Con il contratto preliminare le parti si obbligano reciprocamente a prestare un futuro consenso che produrrà effetti nella sfera giuridica dei contraenti solo al momento della stipula del contratto definitivo. Ebbene, nel caso in cui una delle parti del contratto preliminare si renda inadempiente dell’obbligo di stipulare il contratto definitivo, l’altra può chiedere la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento. In particolare, l’art. 1453 c.c. stabilisce che: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno”. Dunque il venir meno dell’interesse di una parte ad ottenere l’esatto adempimento della prestazione, legittima quest’ultima a chiedere la risoluzione del contratto oltre il risarcimento del danno comprensivo a ristoro del danno patrimoniale subìto. Nel caso in cui nel preliminare venga anche inserita una clausola penale, l’art. 1382 c.c., rubricato “Effetti della clausola penale” dispone che “la clausola, con cui si conviene che, in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, uno dei contraenti è tenuto a una determinata prestazione, ha l'effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore”.

La penale è dovuta indipendentemente dalla prova del danno e dunque sia in caso di inadempimento e sia in caso di ritardo dall’inadempimento da parte di uno dei contraenti. È bene precisare che se è stata convenzionalmente introdotta la clausola penale all’interno di un preliminare di compravendita, la parte che ha chiesto il pagamento della penale non può chiedere anche l’esecuzione della prestazione principale. Quanto alla richiesta di pagamento per l’eventuale l’indennità di occupazione, la Corte di Cassazione con sentenza n. 5651 del 23 febbraio 2023 ha chiarito chiarire che: “in tema di contratto preliminare di compravendita bene immobile, in caso di risoluzione per inadempimento del promissario acquirente, ai sensi dell’art. 1383 c.c., è legittimo il cumolo tra la penale per l’inadempimento e l’indennità di occupazione, svolgendo le due somme funzioni diverse: la prima, predetermina il danno da risoluzione del preliminare, il quale comprende l’interesse negativo, ossia quello a non essere coinvolti in una vicenda contrattuale che poi non ha esito e, dunque, il danno da tempo e occasioni perdute, nonché le spese sostenute; la seconda ripaga da altri pregiudizi, ossia quelli derivanti dalla circostanza che il proprio bene è goduto senza titolo da altri, e ciò a maggior ragione se la restituzione non è avvenuta o non deve avvenire, non essendovi stata domanda”.

In conclusione, il pagamento di un eventuale penale dovuta per inadempimento contrattuale sembra essere cumulabile con l’indennità di occupazione.

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