Il Tirreno

Spettabile redazione, nel complimentarmi per il servizio “Sportello legale”, vi sottopongo il seguente quesito: qualche tempo fa ho acquistato una villetta con giardino su una collina nella zona del Chianti. Sembrava un gioiellino fino a che non ho scoperto che mancavano le tubature. Mi sono subito rivolto ai venditori per ottenere i danni, ma loro credono di scamparla rifacendosela contro il costruttore.
Alessandro

La compravendita immobiliare è il contratto mediante il quale il proprietario di un bene immobile, noto come venditore, trasferisce il diritto di proprietà a un acquirente in cambio di un corrispettivo.

Sebbene l'oggetto del contratto sia un immobile, la compravendita segue le norme generali che regolano questo istituto. Tra i principali obblighi a carico del venditore, l'articolo 1476 del codice civile stabilisce che questi debba consegnare il bene, trasferirne la proprietà e garantire l'acquirente contro evizioni e vizi del bene.

Quando un acquirente scopre, dopo aver acquistato un immobile, che questo presenta gravi difetti, può avanzare una pretesa risarcitoria. In alcuni casi, però, chi ha causato il danno non è direttamente responsabile per il risarcimento, poiché un terzo, come una compagnia assicurativa, potrebbe subentrare. Questo principio può essere applicato anche nel caso in cui i difetti dell'immobile siano attribuibili al costruttore anziché al venditore.

Ma il venditore può effettivamente sottrarsi alla responsabilità risarcitoria chiamando in causa il costruttore?

Per rispondere a questa domanda, è utile esaminare il principio di correttezza stabilito dall'articolo 1175 del codice civile, che impone a debitore e creditore di comportarsi lealmente e in buona fede. Questo principio giuridico prevede che il venditore, consapevole dei difetti dell’immobile, sia comunque responsabile nei confronti dell’acquirente, indipendentemente dal fatto che il difetto sia stato causato dal costruttore.

Di recente, la Suprema Corte di Cassazione si è nuovamente pronunciata sul punto, fornendo la massima che così prevede: “Il venditore di un immobile può chiamare in causa il terzo costruttore solo per essere sollevato dalla responsabilità derivante da gravi difetti presenti nella costruzione e non anche per la mancata comunicazione all’acquirente dei vizi della cosa di cui era a conoscenza, poiché si tratta di responsabilità per violazione del principio di correttezza e buona fede nei rapporti contrattuali, di cui all’articolo 1175 del codice civile, che non coinvolge il terzo”.

In conclusione, un venditore che fosse a conoscenza di gravi difetti dell’immobile venduto, anche se non direttamente imputabili a lui, non può sottrarsi alla responsabilità di risarcire l’acquirente per aver taciuto tali difetti. Sebbene possa chiamare in causa il costruttore per suddividere la responsabilità, resterà comunque condannato per la mancata osservanza dei princìpi di buona fede e correttezza, cardini del rapporto contrattuale.

Servizio sportello legale: Il Tirreno si avvale della competente e qualificata collaborazione dello studio legale Depresbìteris-Scura. I professionisti di questo studio rispondono settimanalmente ai quesiti che arriveranno a sportellolegale@iltirreno.it.