Il Tirreno

Nella mia attività di intermediazione immobiliare, dopo aver compiuto tutte le attività prodromiche alla sottoscrizione del contratto di locazione tra proprietario/locatore e conduttore, mi si chiede di procedere alla registrazione del contratto. Ma se l’immobile è in comproprietà e il contratto di locazione è sottoscritto da uno solo dei comproprietari, devo inserire gli altri comproprietari nel modello RLI di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate?
Renzo B.

Il contratto di locazione “può essere validamente concluso anche da un solo proprietario” (Cass. Sezioni Unite, sent. n. 11136 del 4.7.2012). La più recente giurisprudenza, infatti, effettua una netta distinzione tra reddito fondiario – che è soggetto ad imposizione fiscale e tassazione in ragione dell’astratta potenzialità del bene a produrre reddito – e reddito derivante dal canone di locazione del medesimo bene – che produce ricchezza soltanto in favore del proprietario che percepisce il canone – (Corte di Cassazione n. 3085 del 17.2.2016, ripresa dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio n. 1733 del 12.4.2022). Da tanto consegue che, in caso di contitolarità/comproprietà del medesimo immobile, ove uno soltanto ne percepisca il canone di locazione, il reddito fondiario dovrà essere dichiarato da ciascuno di essi in proporzione della parte corrispondente alla quota di proprietà; al contrario il reddito derivante dal canone di locazione dovrà essere dichiarato dal solo contitolare che ne percepisca l’utilità.

Orbene, così stando le cose, una volta sottoscritto il contratto di locazione tra il conduttore e uno solo dei comproprietari, tale contratto dovrà essere sottoposto alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate o portato alla registrazione da parte dell’intermediario, completo del cosiddetto modello Rli che indica gli elementi essenziali del contratto: i soggetti locatore e conduttore, i dati dell’immobile locato, la durata della locazione, l’importo del canone e il regime di tassazione. Quanto al primo di tali elementi, ovverosia i soggetti della locazione, le circolari interne dell’Agenzia delle Entrate e le stesse istruzioni per la compilazione del modello Rli espressamente contemplano l’eventualità che il medesimo immobile in comproprietà possa essere concesso in locazione da uno solo dei contitolari del diritto di proprietà, tant’è che è prevista la compilazione della “casella Locatore” nel quadro B del suddetto modello Rli, con “codice 1” (id est: soggetto non presente in atto) da completare “nel caso in cui nel contratto di locazione non sono stati indicati tutti i cointestatari dell’immobile” (vedere istruzioni per la compilazione su www.agenziaentrate.gov.it). Non è un caso, infatti, che sia prevista altrettanto espressamente che “la richiesta di registrazione deve essere sottoscritta, a pena di nullità, dal locatore o dal conduttore o dal mediatore del contratto. In presenza di più locatori è sufficiente che la richiesta di registrazione sia sottoscritta da uno solo di essi”, così come è prevista la possibilità di aggiungere, solo successivamente alla registrazione del contratto di locazione da parte un solo comproprietario, un altro e diverso locatore per lo stesso contratto già registrato.

Dunque, con l’introduzione della facoltà di compilazione di questo nuovo campo nel quadro B del modello Rli, il registrante il contratto dichiara all’Agenzia delle Entrate che quel soggetto di cui si stanno inserendo i dati, pur essendo intestatario (rectius comproprietario) dell’immobile locato, non è presente nel contratto di locazione in qualità di locatore. Ciò consente all’Agenzia delle Entrate la corretta imputazione della quota di tassazione dei redditi di ciascuno dei comproprietari.

Servizio sportello legale: Il Tirreno si avvale della competente e qualificata collaborazione dello studio legale Depresbìteris-Scura. I professionisti di questo studio rispondono settimanalmente ai quesiti che arriveranno a sportellolegale@iltirreno.it.