Il Tirreno

Cara redazione del “Tirreno”, sottopongo all’attenzione del vostro “Sportello legale” il seguente quesito. Condivido la proprietà di un appartamento con mio fratello. Quest’ultimo ha stipulato autonomamente e senza informarmi un contratto di locazione con un terzo, dichiarandosi unico proprietario e percependo l’intero canone di locazione. Mio fratello deve pagare l’Irpef sul canone? E chi deve pagare l’Irpef sulla proprietà? Che obblighi ho nei confronti dell’erario? Grazie della risposta.
Giuliana F.

Il cosiddetto Testo Unico delle Imposte sui Redditi (Tuir) contiene norme specifiche relative alle modalità di attribuzione del reddito fondiario di un immobile in comproprietà ma non contiene alcuna regola relativa alle modalità di attribuzione del reddito derivante dalla locazione di un immobile in comproprietà.

Tant’è che in passato si è voluto assimilare le due questioni, applicando la medesima regola: l’art. 26, comma 1 e 2, Tuir stabilisce che “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono immobili a titolo di proprietà… Nei casi di contitolarità della proprietà… il reddito fondiario concorre a formare reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto”.

Dunque, in passato, il reddito derivante dalla locazione di un immobile veniva ripartito tra i comproprietari, in proporzione alle percentuali di possesso, a prescindere dall’effettiva percezione del canone, così come accadeva per il reddito fondiario.

In altre parole, sono proprietario per il 50%, il canone di locazione dichiarato in contratto è pari a 5.000 euro annui, il mio reddito fondiario sottoposto a imposta è pari al 50% e il mio reddito da locazione sottoposto a tassazione è pari ad 2.500 euro, anche a prescindere dall’effettivo pagamento di detto canone da parte del conduttore (visto che la norma specifica “indipendentemente dalla percezione”).

Questa interpretazione diventava, evidentemente, fonte di iniquità nel momento in cui il canone era riscosso da uno solo dei comproprietari, giacché il comproprietario non percettore di alcun canone si trovava a versare le imposte su un reddito mai percepito effettivamente.

Più di recente - con ordinanza della Corte di Cassazione n. 3085/2016, ripresa dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio n. 1733/2022 - è stato reinterpretato il disposto normativo sopra citato, ritenendo, più correttamente, che il reddito fondiario (a differenza del reddito derivante dal canone di locazione del medesimo bene) è soggetto ad imposizione non in ragione del criterio dell’effettiva ricchezza prodotta, bensì dell’astratta potenzialità a produrre reddito, a prescindere dal concreto realizzarsi del reddito stesso e della sua reale entità.

Ne consegue, che il medesimo bene ha la medesima potenzialità di produrre ricchezza per tutti i comproprietari, in proporzione della percentuale di proprietà.

Diversamente, il reddito derivante dalla locazione produce ricchezza soltanto in favore del comproprietario che percepisce il canone, posto che è pacificamente ammissibile una “autonoma imputazione del reddito di locazione rispetto al titolo reale di possesso ove ne risulti concretamente differenziata la percezione, non essendoci ostacolo alcuno ad attribuire il reddito derivante dalla concessione in locazione… in capo ad alcuni soltanto dei comproprietari che risultino essere effettivi locatori e percettori dei redditi che dalla locazione derivano”.

In definitiva, dunque, viene stabilito il principio per cui, nel caso in cui il comproprietario dell’immobile si qualifichi come unico proprietario e percepisca per l’intero il canone di locazione, questo è l’unico titolare dell’obbligazione tributaria relativa al reddito da locazione, rimanendo il comproprietario non locatore obbligato verso l’erario solo nei limiti della tassazione del reddito fondiario ed in proporzione della propria quota di comproprietà.

Servizio sportello legale: Il Tirreno si avvale della competente e qualificata collaborazione dello studio legale Depresbìteris-Scura. I professionisti di questo studio rispondono settimanalmente ai quesiti che arriveranno a sportellolegale@iltirreno.it.