Il Tirreno

Caro Tirreno, vivo da circa quindici anni in un palazzo dove siamo sempre andati d’accordo. Da quando è arrivata una signora che ha comprato l’appartamento sopra il mio, è finita la pace. Ogni giorno ha una richiesta e ora vuole mettere l’amministratore, ma noi non vogliamo perché abbiamo sempre fatto senza e non vogliamo pagare pure le sue spese.
Albertina da Pisa

Il condominio rappresenta una forma di comunione che si verifica ogni volta che la proprietà o un altro diritto reale riguarda più soggetti. In questo caso, il riferimento è alle parti comuni degli edifici. Come nella comunione, tutti i partecipanti hanno il diritto di concorrere all'amministrazione del bene comune. Tuttavia, se il numero di condomini supera otto, è necessario nominare un amministratore, che viene scelto dall'assemblea o, in mancanza di accordo, dall'autorità giudiziaria su richiesta di uno o più condomini. Se i condomini sono più di dieci, è obbligatorio redigere un regolamento scritto, a pena di nullità, da mantenere sotto la responsabilità dell’amministratore. Quest'ultimo, retribuito dal condominio, deve essere abilitato alla professione, assicurato contro i rischi professionali e deve aprire un conto corrente intestato al condominio, su cui far transitare tutte le somme relative alla gestione. L'amministratore resta in carica per un anno, salvo rinnovo espresso o tacito, e deve esporre i propri dati e recapiti su una targa visibile all'interno dell'edificio. I principali compiti dell'amministratore sono: eseguire le delibere dell'assemblea, gestire le parti comuni e l’ordinaria amministrazione, effettuare pagamenti e riscuotere le quote condominiali, per le quali ha l’obbligo di agire in via coattiva, avendo la rappresentanza legale anche in sede processuale, gestire la parte fiscale del condominio, entro sei mesi dalla chiusura della gestione. Inoltre, l'amministratore deve conservare la documentazione relativa alla gestione (verbali delle assemblee, registro dei condomini, rendiconto, ecc.) e renderla disponibile su richiesta delle autorità o dei condomini, anche se conduttori. Le assemblee sono convocate dall’amministratore o su richiesta di uno o più condomini e devono essere tenute almeno una volta all'anno per l’approvazione del bilancio. Durante la prima assemblea utile, è necessario ratificare gli interventi urgenti effettuati dall'amministratore o dai singoli condomini. La convocazione deve essere inviata almeno 5 giorni prima della data stabilita, tramite Pec, raccomandata o consegna a mano, con l'indicazione dell’ordine del giorno, dell’ora e della data della riunione in prima e seconda convocazione. La prima convocazione è valida, a pena di annullamento, solo se è presente una maggioranza pari a due terzi del valore dell’edificio, mentre le delibere devono essere approvate da una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore. In caso di seconda convocazione, che si tiene il giorno successivo, l'assemblea è valida con la presenza di un terzo del valore dell’edificio, e le delibere devono essere approvate da una maggioranza che rappresenti almeno un terzo del valore. Le assemblee possono essere ordinarie o straordinarie (se riguardano lavori o il rendiconto), e le delibere che contravvengono alla legge o al regolamento possono essere impugnate entro trenta giorni, termine che decorre dalla comunicazione per i condomini assenti. L’amministratore può essere revocato in qualsiasi momento dall'assemblea o, su richiesta, dall’autorità giudiziaria per gravi inadempimenti o irregolarità.

Servizio sportello legale: Il Tirreno si avvale della competente e qualificata collaborazione dello studio legale Depresbìteris-Scura. I professionisti di questo studio rispondono settimanalmente ai quesiti che arriveranno a sportellolegale@iltirreno.it.