Il Tirreno

Nel 2020 ho concesso in locazione (con un contratto 4+4) la mia seconda casa a un distinto signore che, nel contratto, ha dichiarato di volerla abitare con la propria compagna. Nel 2024, alla prima scadenza del contratto, il locatore ha inviato formale disdetta del contratto e ha rilasciato l’abitazione. Tuttavia, decorso oltre un mese dalla disdetta, la mia seconda casa risulta abitata dall’allora compagna (in realtà l’amante del distinto ex conduttore) che non intende liberare l’immobile per nessuna ragione, fino – a suo dire – alla scadenza del secondo quadriennio di locazione. Cosa posso fare?
Andrea di Lucca

Le regole che disciplinano il contratto di locazione ad uso abitativo sono contenute tutte (o quasi) nella legge n. 431 del 9 dicembre 1998, che lascia poco spazio alla libera contrattazione delle parti (la cosiddetta autonomia contrattuale) e prevede limiti ben precisi che riguardano la determinazione della durata minima, le modalità di rinnovo, le possibilità di recesso del locatore e del conduttore e, in alcuni casi, anche l’importo massimo del canone. La durata del contratto di locazione dell’immobile ad uso abitativo, in particolare, cambia a seconda che si tratti di un contratto a canone libero o concordato: nel primo caso, il contratto ha durata di 4 anni, rinnovabili automaticamente e tacitamente per ulteriori 4 anni; nel secondo caso, il contratto ha durata di 3 anni, rinnovabili automaticamente e tacitamente per ulteriori 2 anni. In entrambi i casi, è possibile evitare il rinnovo automatico del contratto previa comunicazione di disdetta del conduttore o del locatore (si noti bene, però che il locatore può recedere solo in presenza di una delle condizioni indicate dall’art. 3 legge 431/1998). Una volta sciolto il vincolo contrattuale, il conduttore deve restituire l’immobile al locatore nello stato in cui lo ha ricevuto. Ma se il conduttore non restituisce l’immobile? O lo restituisce in ritardo? O lo restituisce pur lasciando all’interno altre persone?

(a) Nel caso di mancata restituzione del bene locato alla scadenza naturale del contratto, il locatore può intimare al conduttore lo sfratto per finita locazione, mediante atto che deve essere convalidato dal giudice affinché venga fissato un termine ultimo di rilascio dell’immobile: la restituzione del bene, successivamente, può avvenire spontaneamente oppure al momento dell’accesso dell’ufficiale giudiziario, oppure infine in maniera coercitiva mediante l’ausilio della forza pubblica;

(b) nel caso di ritardata consegna del bene locato, anche a prescindere dall’esecuzione dello sfratto, il conduttore dovrà pagare al locatore l’indennità di occupazione, spesso parametrata all’importo del canone di locazione, oltre al risarcimento dell’eventuale maggior danno derivante, ad esempio, dal pregiudizio subìto dal proprietario per l’impossibilità di disporre liberamente del bene. L’indennità di occupazione è la somma di denaro che spetta al proprietario del bene illegittimamente occupato a titolo di risarcimento del danno per non aver potuto disporre del proprio immobile e può essere richiesta contestualmente all’intimazione di sfratto oppure attivando un autonomo procedimento per decreto ingiuntivo;

(c) nel caso di rilascio spontaneo del bene locato alla scadenza naturale del contratto, ove l’immobile continui a risultare occupato da soggetti diversi dal conduttore, sebbene originariamente coinquilini legittimi di quest’ultimo, il locatore non può esercitare l’azione di sfratto per finita locazione, ma i rimedi previsti in favore del proprietario sono l’azione di rivendicazione e l’azione di restituzione, fatta sempre salva la condanna dell’occupante al pagamento dell’indennità di occupazione.

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