Il Tirreno

Poco dopo aver preso in affitto un appartamento in centro a Firenze per via dell’Università, sono entrato in una prestigiosa compagnia teatrale itinerante. Siccome il lavoro sarebbe durato solo un anno, anziché disdire l’affitto ho sublocato l’appartamento a un mio caro amico e compagno di studi. Insieme abbiamo fissato il termine di durata della sublocazione facendolo coincidere con la durata del mio contratto di locazione. Nonostante dovessi rimanere all’estero per soli 12 mesi, il contratto di lavoro si è prolungato per altri tre mesi. Arrivato al termine del contratto di affitto dell’appartamento fiorentino, il mio amico se ne è andato senza dirmi nulla. A detta del proprietario di casa, il mio originario contratto di affitto si è automaticamente rinnovato e, pertanto, mi chiede delle somme di denaro. Scoperto il misfatto, ho subito ricontattato il mio cosiddetto “amico”, spiegandogli che doveva pagare lui il locatore perché la sublocazione che avevamo doveva seguire le sorti del mio contratto di locazione, ma lui non vuole saperne. Potete aiutarmi?
Fulvio

Per fare chiarezza è necessario partire dalle nozioni di contratto di locazione e di contratto di sublocazione. Il primo è disciplinato agli artt. 1571 e ss. del Codice civile e, in concreto, si tratta di un contratto con cui un soggetto, detto locatore, si obbliga a cedere in godimento una cosa mobile o immobile a un altro soggetto, detto conduttore, per un certo lasso di tempo e dietro un determinato corrispettivo. Solitamente, all’interno dei contratti di locazione è previsto con apposita clausola il cosiddetto “divieto di sublocazione”; tuttavia, in assenza di una simile pattuizione, ai sensi dell’art. 1594 c.c., è riconosciuta al conduttore la facoltà di cedere a sua volta il bene ricevuto in godimento a un terzo - il subconduttore - il quale, entrando nel possesso del bene oggetto del contratto di locazione, assumerà conseguentemente gli stessi obblighi gravanti sul sublocatore. La cessione del contratto di locazione, comunque, non potrà avere luogo senza il consenso del proprietario, anche in assenza di una pattuizione interna al contratto di locazione che vieti espressamente tale possibilità.

Inoltre, solo la locazione a tempo determinato cessa con lo spirare del termine. Se si tratta di una locazione a tempo indeterminato, infatti, per cessare sarà necessaria la preventiva comunicazione di formale disdetta, da notificare entro il termine fissato dalle norme, prestabilito dalle parti o in conformità agli usi. Nel caso analizzato, emerge che sia per il contratto di locazione sia per il contratto di sublocazione è stato fissato il medesimo termine, ma solo per il primo è stato previsto l’automatico rinnovo alla scadenza in assenza di comunicazione di disdetta. Sebbene i due contratti siano tra loro connessi, bisognerà analizzare quanto enunciato dalla giurisprudenza maggioritaria in merito per stabilire se le sorti del contratto di sublocazione debbano necessariamente seguire quelle del contratto di locazione. Ci si chiede, quindi, se il contratto di sublocazione si sia anch’esso tacitamente rinnovato alla scadenza. L’art. 1595 c.c. regola gli effetti che il contratto di locazione ha sul contratto di sublocazione collegato; tuttavia, al suo interno non è ravvisabile un “effetto di governo globale” del contratto di locazione sul contratto di sublocazione. Ne consegue che, nonostante esista un collegamento imprescindibile tra il contratto principale (locazione) e il contratto derivato (sublocazione), vista l’identità dell’oggetto, l’autonomia negoziale delle parti del contratto di locazione non può estendersi al punto da regolamentare le volontà negoziali espresse nel contratto derivato. I due contratti, infatti, restano entità negoziali autonome. Sulla base di quanto sopra, la Corte di Cassazione, Sez. III, con sentenza n. 6390 del 2018 ha affermato che il collegamento esistente tra i due contratti “non comporta il venire meno dell'autonomia contrattuale delle parti e in particolare modo non comporta che la rinnovazione oltre la scadenza del contratto principale comporti necessariamente la rinnovazione del vincolo subordinato”.

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