Il Tirreno

CASTIGLIONCELLO. Non sono più i tempi del film “Il Sorpasso” con Vittorio Gassman o quelli in cui a Castiglioncello soggiornavano artisti del calibro di Sordi e Mastroianni ma, attenzione, aspettiamo ad archiviare tutto con un “accadeva molto tempo fa”: la Castiglioncello dei grandi attori e degli artisti, dei manager e degli imprenditori potrebbe tornare. Gli indizi per un rilancio e uno sviluppo di una delle località gioiello del Tirreno ci sarebbero tutti. E i segnali arrivano da un’analisi del mercato immobiliare che, negli ultimi quattro anni, ha subito un balzo in avanti e che, con una politica locale mirata, un pizzico di fortuna e qualche investimento strategico potrebbe indicare un percorso che ci porterebbe dritti a trasformare Castiglioncello in una Cannes italiana ma più autentica, meno caotica e assolutamente in trend per i turisti europei del lusso.

Perché? Cosa sta accadendo? Aiuta nell’analisi del mercato e delle tendenze, l’architetta Valeria Bellucci, fondatrice dell’Atelier dell’Architettura, con il collega di studio Gael Piombanti.

Le seconde case

A Castiglioncello c’è stata una borghesia, un mondo di professionisti che, dagli anni Settanta, è sempre arrivato scegliendo case in affitto ma che poi ha deciso di acquistare grandi appartamenti o villette con i risparmi di una vita. Ci sono stati poi gli imprenditori toscani, e in particolar modo dell’area fiorentina che, senza sacrificio, si sono comprati alcune ville sul promontorio. Già da qualche anno quegli immobili sono andati a finire nelle mani degli eredi che, spesso, non hanno avuto le possibilità economiche dei genitori. «Ecco quindi – racconta Bellucci – che le case, dal 2000 in poi, sono tornate sul mercato e sono state acquistate da nuovi professionisti cinquantenni. Con la pandemia si sono resi conto che a Castiglioncello si stava meglio che nella Toscana interna e in molti si sono trasferiti per tutto l’anno o per molto tempo diventando residenti e rendendo nuovamente attrattiva, dopo la crisi del 2008, la zona». «Di fatto questo cambiamento generazionale, che ha coinvolto molto l’area delle Spianate – commenta Piombanti – ma anche l’abitudine a vivere il mare per più tempo ha saturato il mercato delle case da 300-400mila euro. E oggi di case medie non se ne trovano».

Salgono i prezzi

La legge della domanda e dell’offerta ha fatto il resto. «Oggi – sottolinea Bellucci – abbiamo più domanda che offerta e il prezzo è aumentato del 25-30%. Non si parla più di metro quadrato, come accade altrove: qui non è più il parametro, la valutazione viene fatta sulla base dell’oggetto. L’asticella si è alzata: ho clienti che hanno acquistato e rivenduto in 4 anni guadagnando anche più del 30%. A Castiglioncello oggi chiedono di tutto dal bilocale alle ville ma c’è davvero poco».

Il consumo del suolo

Ecco che si innesca un altro fattore: l’impossibilità di aumentare l’offerta. Non si consentono quasi più nuove costruzioni e tutti sono concentrati sulla riqualificazione dell’esistente. E a Castiglioncello? Non c’è quasi più niente neppure da riqualificare. I cantieri aperti sono pochissimi. È ripartito il progetto Ciucheba, si sta ristrutturando la villa acquistata da Ira Furstenberg, si è al lavoro per trasformare una villa in B&B di lusso in località Santa Lucia, nella villa Il Signorino saranno ricavati appartamenti, presto sarà ristrutturata villa Magrini. «Ma saranno gli ultimi cantieri che vedremo», commentano all’unisono i due architetti che spiegano come Castiglioncello dovrà quindi alzare ulteriormente l’asticella.

Il salto di qualità

A fronte di prezzi più alti e turisti più esigenti sarà necessario garantire servizi di lusso. Un innalzamento ulteriore della qualità turistica potrebbe arrivare dalla realizzazione di almeno un albergo a cinque stelle. Due gli edifici a cui è facile pensare: Miramare e Godilonda. «Un albergo di quel tipo garantirebbe turisti di livello per cui si dovrebbe necessariamente pensare ad aprire più negozi e ristoranti all’altezza. A chi arriva, del resto, è necessario offrire qualcosa di attrattivo anche all’esterno: si innescherebbe un circolo virtuoso che trasformerebbe Castiglioncello». «E per cominciare – conclude Piombanti – sarebbe necessario realizzare un parcheggio. Non c’è luogo turistico che funzioni se non ci si arriva con facilità».