Il Tirreno

Ho affittato un appartamento a un ragazzo ma ho scoperto che aveva lasciato l’appartamento a un suo amico che nel frattempo aveva sempre pagato l’affitto. Io ero ignara di tutta la situazione, finché quando allo scadere del contratto di locazione questo si rinova automaticamente con il primo ragazzo. Ad un certo punto nessuno dei due ragazzi paga l’affitto. Il primo perché secondo lui il pagamento spettava al sublocatore. Il sublocatore diceva che il suo contratto non si era rinnovato come quello del conduttore. Cosa posso fare?
R.M.

Il contratto di locazione ai sensi dell’art. 1571 c.c. dispone che: “La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”. Dunque è un contratto consensuale, sinallagmatico, ad effetti obbligatori con cui una parte, il locatore, si obbliga a far godere ad un'altra, il conduttore, un bene immobile o mobile dietro la corresponsione di un corrispettivo. Da questo discendono diritti e obblighi sia in capo al conduttore che in capo al locatore. Dalla definizione nell'articolo 1571 c.c. è necessario sottolineare che il contratto di locazione vanta degli elementi essenziali per l'esistenza stessa dello stesso, rappresentati da a) un valido consenso delle parti contraenti; b) una cosa, mobile o immobile, oggetto del godimento; c) un corrispettivo determinato per il godimento concesso; d) una durata per la quale il locatore si obbliga a far godere al conduttore la cosa locata. Certamente, il nostro ordinamento prevede un’eccezione. Il conduttore, sotto l’autorizzazione del locatore, ha la facoltà di sublocare il medesimo immobile. La disciplina in esame è contenuta nell’art. 1594 c.c. rubricato: “Sublocazione o cessione della locazione”. Lo stesso dispone che: “Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi”. Dunque è un contratto che deriva dal contratto di locazione e attraverso il quale il conduttore attribuisce ad un altro soggetto il diritto di godere di un bene che ha per oggetto il medesimo bene del contratto di locazione. Da ciò ne consegue che il subconduttore ha gli stessi diritti e obblighi verso il locatore e di conseguenza anche il sublocatore ha gli stessi diritti e obblighi spettanti al locatore. Per tali ragioni, il nostro ordinamento regola la sublocazione con le stesse norme della locazione. Pertanto, sembrerebbe quasi che se per il contratto principale che per quello di sublocazione sia stato indicato il medesimo termine di scadenza si presume che lo stesso contratto subirebbe le stesse sorti di quello principale. In realtà, ciò che lega i due contratti, di locazione e sublocazione, non fa sorgere il potere in capo al locatore e al conduttore di interferire negli accordi del contratto negoziale. A sostegno di ciò è intervenuta la giurisprudenza di merito a chiarire che: “Nel contratto di sublocazione, l’art. 1595 c.c. non prevede che il locatore e il sublocatore possano, con accordi stipulati esclusivamente tra di loro, modificare il contenuto di un contratto di sublocazione che ha per oggetto lo stesso immobile, essendo l’effetto del contratto locatizio sul subconduttore circoscritto dal citato art. 1595 c.c. che, in nessuno dei suoi commi, conferisce al contratto principale un globale effetto di governo sul contratto collegato. Ne discende che qualora ad un contratto di locazione sia collegato come contratto derivato un contratto di sublocazione avente ad oggetto, totalmente o parzialmente, lo stesso bene oggetto del contratto principale, l’autonomia negoziale delle parti del contratto locatizio non si estende a disciplinare il regolamento negoziale del contratto derivato” (Cass. civ. sez. III, 15 marzo 2018, n. 6390). In conclusione, l’autonomia del contratto sorto tra sublocatore e subconduttore non estende i suoi effetti al contratto principale e pertanto non potrà essere rinnovato automaticamente.

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